Можно ли продать квартиру, полученную по программе «Молодая семья» и как это сделать
Обеспечение молодых семей жильем – одна из государственных задач, направленных, в первую очередь, на поддержку нуждающихся граждан, а также вписывающаяся в общую концепцию преодоления демографического кризиса.
Среди множества механизмов, предусмотренных для решения этой проблемы, особо следует выделить программу «Молодая семья». В рамках нее государство частично берет на себя оплату жилого помещения, приобретаемого гражданами в собственность.
Однако многие семьи задаются вопросом о возможностях распоряжения такой недвижимостью в дальнейшем, а также о тонкостях продажи квартиры или дома, купленного с помощью сертификата.
Содержание
Возможно ли нет
На государственную поддержку в рамках программы «Молодая семья» могут рассчитывать граждане РФ, соответствующие следующим критериям:
- возраст до 35 лет;
- наличие достаточных денежных средств и возможностей для погашения стоимости жилья, не охваченной сертификатом;
- нуждаемость в жилом помещении.
Сертификат покрывает лишь часть стоимости жилого помещения – 30% для семьи без детей и 35%, если в семье имеются дети.
Собственно, при помощи государства в рамках данной программы молодые семьи могут:
- приобрести жилье за наличные денежные средства;
- погасить часть долга по ипотеке или использовать субсидию в качестве первоначального взноса;
- приобрести жилье в новостройке.
Кроме этого, использовать сертификат можно и при строительстве собственного дома, однако в этом случае необходимо представить документы, подтверждающие соответствующие расходы, к примеру, договор подряда.
Вне зависимости от формы приобретения права на жилое помещение после регистрации его в Росреестре граждане становятся полноправными владельцами недвижимости.
Соответственно, они вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. То есть, препятствий к продаже такого жилья по причине использования средств по государственному сертификату нет. Однако сложности могут возникнуть при продаже жилья, находящегося под залогом или при наличии несовершеннолетних собственников.
Условия для продажи
Разберем подробно условия продажи жилья, приобретенного по программе «Молодая семья», с учетом различных обстоятельств владения жилым помещением.
- Жилье было куплено без привлечения кредитных средств, детей нет. В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса РФ недвижимое имущество, приобретенное супругами в период брака, является их общей совместной собственностью. Решение о продаже такого жилья должно быть принято супругами единогласно. При отсутствии согласия одного супруга второй вправе потребовать выделить свою долю из общего имущества и распоряжаться уже ею. При наличии консенсуса относительно продажи квартиры или дома ограничений нет.
- Недвижимость была приобретена без привлечения кредитных средств семьей с детьми. В таком случае в обязательном порядке в жилье выделяется доля ребенку (детям), а при его продаже возникают определённые сложности. Так, закон обязывает предоставить несовершеннолетним долю взамен отчуждаемой. При этом она должна быть равноценной ей. Защиту интересов несовершеннолетних в данном случае осуществляет орган опеки и попечительства, которая дает свое заключение о возможности совершении сделки.
- Недвижимость была приобретена с использованием заемных банковских средств. Если жилье было куплено в ипотеку, то оно будет находиться в залоге у банка. Соответственно, возникшее обременение предполагает некоторые ограничения, связанные с распоряжением имуществом.
На практике следует выделить следующие возможности разрешения данной проблемы: досрочное погашение ипотечного кредита заемщиком, выкуп оставшейся части долга продавцом (по сути, то же досрочное погашение), продажа квартиры за часть ее рыночный стоимости с переходом обязательств по ипотеке к продавцу (необходимо согласие кредитного учреждения).
Порядок сделки
Собственно, порядок купли-продажи недвижимого имущества можно разделить на несколько этапов:
- Сбор необходимых документов.
- Подписание предварительного договора купли-продажи (ДКП) и внесение залога покупателем. Собственно, данный этап не является обязательным, однако часто практикуется, гарантируя исполнение интересов сторон будущей сделки на ранних ее этапах.
- Подписание основного ДКП и расчет (он может быть неокончательным, к примеру, при приобретении жилья за счет маткапитала, что отражается в содержании договора).
- Направление договора и сопутствующих документов в Росреестр для регистрации сделки.
- Регистрация перехода права собственности к покупателю.
- Получение документов из Росреестра.
- Подписание акта-приема передачи и выдача ключей новому собственнику.
Следует отметить, что данный алгоритм является примерным. На практике возможны определенные дополнения или исключения некоторых пунктов. К примеру, договором может быть предусмотрено право проживания предыдущих собственников в жилье даже после перехода права собственности к новым владельцам. В отдельных случаях документы подлежат нотариальному заверению.
Перечень документов
Для совершения сделки следует озаботиться сбором необходимых документов:
- правоустанавливающие бумаги на жилье (свидетельство или выписка из ЕГРН);
- согласие на продажу от супруга (оформляется нотариально);
- техпаспорт (оформляется в БТИ);
- свидетельство о браке.
В отдельных случаях может потребоваться оценка рыночной стоимости, согласие от органов опеки и попечительства, свидетельства о рождении детей (если они являются собственниками). Документы, подтверждающие, что покупка жилья была ранее совершена с привлечением средств по государственной программе, не требуется. Как правило, данные сведения отражаются в предыдущем договоре купли-продажи.
Форма договора и его регистрация
Договор купли-продажи составляется в письменном виде. Количество экземпляров документа рассчитывается исходя из количества сторон сделки. Один экземпляр остается у регистрирующего органа.
Регистрацию проводит Росреестр, в который можно обратиться как лично, так и через представителя. Допускается подача документов через МФЦ или осуществление электронной сделки.
Риски для продавца и покупателя
Любая сделка с недвижимостью несет определенные риски как для покупателя, так и для продавца. Для покупателя, в первую очередь, связаны они с возможным наличием обременений и прав третьих лиц на жилье. Для продавца риски не столько существенны, однако возможны сложности, связанные с получением полного расчета. В связи с этим при совершении любых сделок с недвижимостью необходимо провести комплексную юридическую оценку приобретаемого жилья и исключить возможные финансовые риски путем нивелирования возможностей их возникновения в договоре.
О программе молодая семья информация в видео:
Недвижимость, приобретённая по программе «Молодая семья», может быть продана на общих основаниях как совместная собственность супругов. Сложности при продаже могут возникнуть, если жилье было куплено с привлечением кредитных средств или при наличии несовершеннолетних собственников. В остальных случаях молодая семья вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению без ограничений.
