Что такое минимальная доля собственности в квартире

Понятие «минимальная доля собственности» в действующем законодательстве как таковое отсутствует. Однако лимиты, связанные распоряжением микродолями законом предусмотрены. Нововведение в российском законодательстве появилось в 2022 году, а суть их будет рассмотрена в статье далее.

Понятие

Большая часть жилой недвижимости в Российской Федерации находится в долевой собственности. Это означает, что ее собственниками выступает не одно лицо, а сразу несколько. Соответственно, в принципе, действующим законом число таких владельцев не ограничено.

Получение доли в праве на квартиру или дом возникает по следующим основаниями:

• Купля-продажа доли.
• Наследование имущества.
• Дарение.
• Приватизация.

Отдельно следует упомянуть и о материнском капитале. Так, действующий закон устанавливает, что если жилье приобретается за счет средств государственной поддержки, то необходим выдел долей на каждого члена семьи, включая детей и супруга.

Приобретая долю в праве собственности, гражданин может распоряжаться ей по своему усмотрению. Таким образом, он имеет возможность пользования, владения и распоряжения. На практике же неограниченное право приводило к значительным злоупотреблением правом.

Так, следует отметить, что длительное время размер доли не ограничивался. К примеру, она могла составлять как ½, так и 1/300. При этом собственники имели все соответствующие права вне зависимости от ее размера. Такой законодательный пробел являлся лазейкой для совершения противоправных действий. К примеру, этим пользовались мошенники и «черные риелторы». Также соответствующие схемы применялись и для проведения фиктивных сделок.

В конце концов, собственники микродолей оказывались в равном положении с другими владельцами, зачастую нарушая их права и законные интересы.В целях устранения данного законодательного пробела в действующее законодательство было внесено ограничение на сделки с микродолями.

Новый закон

Такое нововведение, значительно упрощающее жизнь собственников и направленное на защиту их законных прав и интересов, было введено относительно недавно.

Так:

• Статья 2 Федерального закона от 14.07.2022 года «О внесении изменений в СК РФ и отдельные законодательные акты РФ» № 310-ФЗ определила дополнение в действующее жилищное законодательство.
• В статью 30 Жилищного кодекса РФ была внесена ч. 1.1., которая и определила невозможность совершения сделок и разделения имеющихся долей, которые по факту составляют менее 6 квадратных метров на человека.  Соответствующие изменения начали действовать с 1 сентября 2022 года.

Однако данной нормой предусмотрены и исключения, о которых речь пойдет позже.

Полезно также почитать: Отмена договора дарения

Что изменилось после принятия закона и кого он коснулся

Данное изменение коснулось многих граждан, которые имеют жилье в общедолевой собственности, а в особенности владельцев микродолей.

Основным изменением в данном случае является то, что теперь отчуждение микродоли становится невозможным. Иными словами, если лицо желает продать и подарить ее, то сделать это в общем порядке невозможно.

Даже если по каким-то причинам такая сделка и будет зарегистрирована в Росреестре, то она признается ничтожной. Иными словами, недействительной. Это обстоятельство весьма чревато имущественными рисками для граждан, которые решили приобрести микродолю.

Когда запрет на микродоли не действует

Часть 1.1. статьи 30 ЖК РФ определяет случаи, когда выдел долей, которые по факту составляют менее 6 квадратных метров площади жилья, все же допустим. К  ним следует отнести:

Наследование

Наследование в Российской Федерации, преимущественно производится в двух форма: по закону и по завещанию. Если речь идет о наследовании по закону, то к нему призываются все лица, которые имеют на то право. Так, наследниками первой очереди являются дети, супруг и родители умершего.

Пример:

После смерти гражданина И. в составе наследственной массы имеется однокомнатная квартира, принадлежавшая ему на праве собственности площадью 30 квадратных метров. Наследниками первой очереди являются его родители, супруга и двое детей. Соответственно, каждый из них получит по 1/6 доли в праве.

Следует отметить, что применительно к данному объекту недвижимости 1/6 составляет 5 квадратных метров, что ниже установленной законом планки в 6 квадратных метров. Однако Росреестр зарегистрирует возникшие права.

Соответствующее исключение направлено на защиту интересов наследников, которые не могут быть поражены в правах за счет интересов иных лиц.

Наследование по завещанию предполагает, что гражданин самостоятельно определяет круг лиц, которые вправе после его смерти претендовать на имущество. Закон не ограничивает собственника ни в количестве выбранных им наследников, ни в объеме наследуемых ими прав. В связи с этим положение о микродолях не будет распространяться и на отношения, возникшие из наследования по завещанию.

Приватизация

Приватизация жилья остается актуальной и в 2024 году. Как правило, участниками приватизации выступает основной квартиросъемщик и члены его семьи. По факту размер полученной в собственность доли может быть очень небольшим, что не является основанием для отказа в приватизации как таковой.

Материнский капитал

Материнский капитал является формой поддержки семей с детьми. Чаще всего ею пользуются для улучшения жилищных условий, то есть, собственно, для приобретения жилья.

Следует отметить, что материнский капитал при использовании его в целях покупки недвижимости предназначен для каждого члена семьи. Соответственно, в жилье должны быть выделены доли, которые будут принадлежать матери, отцу и детям.

Размер их законодательно не определен и устанавливается по договоренности. Однако по сложившейся практике он должен быть не менее того, что пропорционален сумме материнского капитала, рассчитанного на одного члена семьи. Таким образом, по факту детям выделяются микродоли, равные 2-3 квадратным метрам во вновь приобретенной недвижимости. Закон не содержит ограничений по их выделу и после 1 сентября 2022 года.

Что можно сделать с микродолей

Гражданин, у которого в собственности имеется микродоля, имеет право на владение и пользование ей. Однако распоряжение является крайне ограниченным. Так, они не имеют право производить возмездные и безвозмездные сделки с третьими лицами, направленными на отчуждение такого имущества.

Однако определено, что продать их можно в следующих случаях:

• Другому собственнику жилья, который по итогу сделки будет владеть недвижимостью в размере более 6 кв. метров.
• При отчуждении нескольких микродолей, совокупная площадь которых будет составлять более 6 квадратных метров.

Иными словами, нововведения максимально направлены на защиту интересов собственников.

Вопросы и ответы

• Вопрос: Можно ли продать микродолю, если договор купли-продажи заверен нотариально? Ответ: Нет, факт нотариального заверения сделки не влияет на факт признания ее действительной.
• Вопрос: Может ли собственник микродоли проживать в квартире? Ответ: Новый закон не ограничивает права владения и пользования имуществом. Собственник вправе проживать в своем жилье, а также регистрировать в нем своих детей без согласия иных владельцев.
• Вопрос: Существует ли возможность подарить микродолю близким родственникам? Ответ: Нет, любая сделка, направленная на отчуждение микродоли, не будет зарегистрирована в Росреестре.

С 1 сентября 2022 года запрещается производить действия, на разделение долей в праве собственности, если вновь возникшая доля составит менее 6 квадратных метров. Соответственно, ограничено и отчуждение таких микродолей. Нововведение направлено, в первую очередь, на защиту интересов собственников от мошеннических действий в сфере недвижимости.

О новом законе дополнительно в видео: